Отношения в сфере долевого строительства регулирует 214-ФЗ, вступивший в силу в конце 2004-го. Несколько лет назад его откорректировали, ужесточив требования к продавцам.
В законе сказано, что застройщики имеют право привлекать деньги граждан только по договорам долевого участия с их обязательной регистрацией в Росреестре. Но в 214‑м есть оговорка о том, что существуют и другие законные схемы покупки квартир в новостройках: через вступление в ЖСК (или ЖНК и путем приобретения жилищных сертификатов.
Последняя схема — это, скорее, экзотика. На региональном рынке она практически не встречается. Зато кооперативы стали очень популярны в Петербурге. Гражданам предлагается вступить в ЖСК и уплачивать членские взносы, равные стоимости квартиры. По такой схеме работают десятки крупных застройщиков.
Уставные отношения
Закон № 214 не регулирует деятельность ЖСК. Руководствоваться следует Жилищным кодексом. Но в этом документе содержатся лишь общие правила, связанные с созданием кооперативов. По сути, отношения между пайщиками и ЖСК регулируются уставом кооператива. Именно в нем должно быть расписано, на каких условиях покупатель может вступить в ЖСК, на каких — выйти и в каких случаях могут применять штрафные санкции. Устав — это основной документ для пайщика.
Главное упущение законодателя: нигде не оговорено, что ЖСК должен выступать застройщиком на объекте, то есть лицом, которому принадлежат права на участок и которое получает разрешение на строительство. Как правило, кооператив становится промежуточным звеном между застройщиком и покупателем.
Обычно схема выглядит следующим образом. Строительный холдинг (работающий под известным брендом) приобретает земельный участок под застройку и оформляет надел на одну из дочерних компаний. Эта фирма выполняет функции застройщика на объекте. По 214-ФЗ она имеет право привлекать деньги граждан только по договорам долевого участия с их обязательной регистрацией. Но фирма выбирает иной путь, предусмотренный законом. Она инициирует создание ЖСК (его председателем может стать кто-то из сотрудников компании) и заключает с кооперативом инвестиционный договор, по которому ЖСК должен получить все или часть квартир в новостройке. После этого покупателям предлагают вступить в ЖСК, став его членами (пайщиками). С ними подписывают договоры паевого взноса, предметом которых является получение квартир после завершения строительства. Когда дом будет сдан, члены кооператива получат свои квартиры от ЖСК и на основании справки о выплате пая в полном объеме оформят право собственности.
Однако следует помнить: если ЖСК не обладает правами на застраиваемый участок, у покупателей возникают риски. Ведь права пайщика зависят от исполнения кооперативом обязательств перед застройщиком. Если, к примеру, ЖСК нарушит условия инвестиционного договора (допустим, вовремя не переведет платеж), пайщик не сможет требовать квартиру напрямую у застройщика. Он сможет рассчитывать только на возврат внесенных платежей.
«Названная схема интересна, прежде всего, самим строительным организациям, — рассуждают юристы компании «Юр-Сити». — У застройщика есть возможность привлекать денежные средства граждан уже с момента создания кооператива и использовать их для разработки проекта, сбора разрешительной документации и т. д. То есть застройщик имеет возможность привлекать деньги на самой ранней стадии».
Если же фирма работает по ДДУ, она сможет брать деньги только после того, как получит разрешения на строительство. Для нее это минус, зато для покупателей — дополнительная гарантия чистоты сделки и добросовестности застройщика. Самое главное: ДДУ подлежит обязательной регистрации, что исключает возможность двойных продаж. Причем фирма не имеет права принять аванс, пока Росреестр не завизирует сделку.
Что касается договоров паевого взноса, то они не регистрируются, следовательно, у покупателя нет гарантии, что одну и ту же квартир не продадут дважды.
Паевые нюансы
Есть еще один важный момент, связанный со вступлением в ЖСК. Может оказаться, что у пайщиков вообще не будет возможности влиять на деятельность кооператива, если, например, его Устав не требует проводить общее собрание членов ЖСК, а все вопросы решает конференция ЖСК (то есть узкий состав членов кооператива).
Если же пайщик решит расторгнуть договор, то получить обратно уплаченные средства может быть очень непросто. В уставе некоторых ЖСК сказано: если пайщик хочет выйти из кооператива, он подает соответствующее заявление, которое должно быть рассмотрено правлением ЖСК не позднее, скажем, полугода (а то и больше) с момента его подачи. А после того как правление даст добро на выход, оно обязано вернуть деньги в течение двух месяцев. При этом в договоре обычно предусмотрено, что кооператив вправе удержать 10 или 15% от суммы внесенного паевого взноса.
Оспорить это требование вряд ли получится. Как показывает практика, служители Фемиды в этих случаях встают на сторону ЖСК (наш журнал подробно писал о данной проблеме в № 43/2012).
В принципе, взыскание неустойки за одностороннее расторжение сделки предусмотрено и в других договорах, в том числе долевого участия. Но в этом случае у граждан есть альтернатива. Вместо того чтобы расторгать договоры, они могут продать квартиру по переуступке. Однако в случае покупки квартиры через ЖСК все обстоит сложнее, поскольку руководствоваться приходится Жилищным кодексом, а не 214-м ФЗ. Пайщик не может переуступить другому лицу свое право требования, как в случае с ДДУ. Правление кооператива должно одобрить выход пайщика из ЖСК и согласовать условие вступления нового пайщика, закрепив за ним определенную квартиру.
Впрочем, есть у кооперативной схемы и некоторые преимущества. ЖСК может предоставить многолетнюю рассрочку на покупку квартиры. Если же у гражданина заключен ДДУ, он обязан внести всю сумму до передачи ему квартиры в готовом доме. При покупке через ЖСК рассрочка может действовать и после получения жилья. Правда, гражданин не сможет оформить квартиру в собственность, пока не рассчитается с ЖСК, но многих покупателей это не смущает.
Чиновники разных ведомств и комитетов давно указывали на многочисленные недостатки кооперативной схемы. Например, Комитет по строительству Петербурга лоббировал поправки, согласно которым ЖСК обязательно должны выступать застройщиками на объекте.
Кооперативное уравнение
В конце прошлого года многочисленные предложения воплотились в конкретный законопроект. Его разработали юристы Минрегиона, и недавно он был опубликован на сайте Минэкономразвития.
Правительство планирует внести поправки в Жилищный кодекс и в ряд других законов, регулирующих жилищное строительство. Главные задачи: подвести новостройки, которые возводятся по схеме ЖСК, под требования 214‑го закона. Если документ примут, кооперативам придется публиковать Проектную декларацию, собирать деньги только после получения разрешения на строительство, регистрировать каждого пайщика в Росреестре и т. д. Также кооператив обязан будет давать пятилетнюю гарантию на дом и отчитываться о своей работе перед чиновниками (как отчитываются те фирмы, которые работают по 214-му ФЗ).
Предложения вызвали неоднозначную реакцию. Опрошенные юристы полагают, что необходимость заняться ЖСК назрела давно, но нынешние поправки — «сырые» (см. мнение). В них есть много нестыковок. К тому же некоторые эксперты напомнили, что чаще всего граждан обманывают вовсе не кооперативы, а те компании, которые работают по «серым» схемам и, например, заключают предварительные договоры купли-продажи (принимать деньги по ним вообще незаконно).
Некоторые строители, использующие схему ЖСК, поспешили заявить, что законодательные новации могут привести к росту цен на жилье. К тому же не ясно, что будет с рассрочкой. Если следовать букве 214-ФЗ, то пайщик обязан будет выплатить полную стоимость квартиры до подписания приемочного акта, а это сведет на нет все преимущества кооперативной схемы.
Вопросов пока больше, чем ответов.
Пока же юристы советуют задуматься над тем, как нивелировать риски при нынешнем положении дел. Если гражданин рассматривает схему ЖСК, то перед заключением сделки ему следует внимательно изучить документы, касающиеся деятельности кооператива и застройщика (обладающего правами на участок), чтобы определить итоговые сроки получения квартиры; наличие разрешительной документации застройщика; документы, подтверждающие законность владения и пользования участком, на котором ведется строительство (в случае аренды уточнить сроки аренды). В компании «Юр-Сити» напоминают: «Только на основании названных документов можно принять решение о том, подходит ли вам данная схема».
Мнение эксперта
Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры»:
Задумка Минэкономразвития в целом понятна и оправданна. Основная идея в том, чтобы обязать ЖСК осуществлять свою деятельность либо в качестве застройщика, либо дольщика с обязательной государственной регистрацией договоров долевого участия. Однако данный законопроект требует серьезных доработок.
Согласно его положениям, ЖСК не обязаны работать по 214-ФЗ, но лишь получают такое право. Сомнительно, что даже в случае принятия законопроекта удастся избежать злоупотреблений, поскольку полученные ЖСК от застройщика помещения все равно будут распределяться между пайщиками ЖСК по его внутренней процедуре.
В ситуациях, когда ЖСК обладает правами на участок для строительства, т. е. является застройщиком, в результате поправок возникнут несоответствия между 214-ФЗ и законом о ЖСК. По смыслу законопроекта получится, что с пайщиками будут заключаться два договора — вступления в ЖСК и долевого участия. Но такие договоры не могут существовать параллельно, т. к. каждый из них предусматривает необходимость платежа (пай или сумма долевого участия), выплата которого и является основанием для регистрации права собственности. И по каждому договору будет свое регулирование, своя ответственность, что невозможно.
Для реализации планов Минэкономразвития целесообразнее было бы не распространять режим 214-ФЗ, но подумать о введении обязательной регистрации договоров участия в ЖСК и каких-то минимальных обязанностей и ответственности кооперативов и органов их управления перед пайщиками.