Как только собственник жилого помещения, подлежащего перепланировке, выходит за пределы своей квартиры или затрагивает несущие конструкции дома, он вторгается на территорию, принадлежащую другому собственнику. Действовать без согласия соседей он может только строго в пределах, очерченных его кадастровым планом, как только он выходит за его пределы, он должен получать согласие на изменение чужого имущества у его собственника.
Случаи присоединения к своему помещению чужого имущества могут быть следующими:
устройство крыльца на чужом земельном участке
объединение с соседним помещением (полное или частичное)
присоединение или изменение общего имущества многоквартирного дома.
С присоединением чужого имущества, находящегося в нераздельной, не-общей собственности всё ясно: её присоединение должно осуществляться на основе какого-то гражданско-правового договора — договора дарения, купли-продажи.
Если же речь идёт об имуществе, находящемся в общей долевой собственности, то такой договор должен заключаться со всеми участниками общей долевой собственности, поскольку, в соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех её участников.
Однако по общему правилу, участник общей долевой собственности вправе продать свою долю в общем имуществе с соблюдением правил о преимущественной покупке (п. 2 ст. 246, ст. 250 Гражданского кодекса РФ). Но есть исключение из этого правила. Участник общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома не вправе ни выделять свою долю, ни отчуждать её отдельно от принадлежащего ему помещения, это запрещено п. 2 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и п. 4 ст. 37 Жилищного кодекса РФ.
Поэтому в тех случаях, когда каким-либо образом затрагивается общее имущество многоквартирного дома, для распоряжения им требуется согласие всех без исключения участников в праве собственности на него. И действительно, п. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ прямо предусматривает, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в доме. Более того, применительно к перепланировке, затрагивающей общее имущество пунктом, 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ установлено, что «если перепланировка помещения невозможна без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме, на такую перепланировку должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».
Указанная норма законодательства нашла отражение и в судебной практике. Как указано в ответе на вопрос № 4 в Обзоре законодательства и судебной практики Верховным Судом РФ за 2 квартал 2008 года при проведении перепланировки требуется согласие собственников помещений многоквартирного дома, если перепланировка невозможна «без присоединения к ним части общего имущества многоквартирного дома, на такую перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».
Правовая квалификация «согласия» на перепланировку.
Необходимо правильно понимать гражданско-правовую природу «согласия» всех собственников помещений. Достаточно разобраться с тем, что из себя представляет такое «согласие», чтобы понять, о чём идёт речь. Если собственник, желающий перепланировать своё помещение с присоединением общего имущества многоквартирного дома обращается ко всем собственникам этого имущества с предложением, то такое предложение следует расценивать как оферту (ст. 435 Гражданского кодекса РФ). Согласие на такое предложение есть ничто иное, как акцепт (ст. 438 Граданскогок кодекса РФ), с помощью которого, в соответствии с п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса РФ заключается договор. После такой квалификации правоотношений сторон становится ясным и вопрос о возмездности или безвозмездности такого договора. В соответствии с п. 3 ст. 423 Гражданского кодекса РФ по общему правилу договор предполагается возмездным, если сами стороны не установили иное.
Если договор о передаче части общего имущества многоквартирного дома является возмездным, речь идёт о договоре купли-продажи. Если безвозмездным — то о договоре дарения.
Выражение законодателя «согласие» не должно вводить в заблуждение. Аналогичным образом ст. 1272 Гражданского кодекса РФ говорит о запрете распространения объекта авторского права «без согласия правообладателя», а ст. 152.1 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что обнародование и дальнейшее использование изображения гражданина возможно только «с согласия этого гражданина». Совершенно очевидно, что под таким согласием имеется в виду в первом случае — авторский договор, а во втором — договор на использование изображения.
Должен ли участник общей долевой собственности мотивировать своё несогласие и можно ли оспорить отказ?
Подобно любому собственнику, участники общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома пользуются и распоряжаются имуществом по своему усмотрению, за изъятиями, установленными ст. 289 Гражданского кодекса РФ и ст. 37 Жилищного кодекса РФ. Обязать их отказаться от принадлежащего им права, или, правильнее сказать, изъять у них часть принадлежащего им имущества, невозможно, за исключением случаев, прямо предусмотренных п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ:
обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);
отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);
отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239);
выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);
реквизиция (статья 242);
конфискация (статья 243);
отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса.
Иных возможностей изъять у участников общей долевой собственности на жилой дом принадлежащее им имущество или его часть законодательством не предусмотрено. Поэтому сама по себе постановка вопроса о том, обязан ли участник общей долевой собственности мотивировать свой отказ или вообще каким-либо образом отвечать на предложение «перепланировщика», неверна. Подобно тому как собственник квартиры не обязан продавать её тому, кто к нему обращается с таким предложением, собственник общего имущества многоквартирного дома не обязан продавать или дарить часть своего имущества обратившемуся. Отсюда следует, что его невозможно и обязать дать такое согласие, поскольку здесь речь идёт о его собственности, и только он вправе решать: передавать ему имущество кому-то или нет.
Более того, речь идёт о 100 % собственников помещений в доме. Все они и каждый из них должен подписать это «согласие» или, правильнее, — договор об отчуждении части имущества, и если согласятся 99 %, а не согласится только 1 %, это будет означать, что такого согласия не дано.
Законодательством ни в одной норме не предусмотривается возможность оспаривания такого отказа, исходя из общей концепции свободы договора, установленной п. 1 т. 421 Гражданского кодекса РФ: «понуждение к заключению договора не допускается». Также и общая статья о прекращении права собственности гласит: «принудительное изъятие у собственника имущества не допускается», кроме случаев, предусмотренных законом.
Порядок получения согласия участников общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома на перепланировку.
Исходя из п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ этот порядок должен быть следующим: собственник готовит документ, в котором подробно описывает те элементы общего имущества многоквартирного дома, которые он намерен присоединить к своему помещению в результате перепланировки. Такой документ может быть выполнен в виде плана, проекта, чертежа. Затем он сопровождает этот документ письмом с предложением согласовать такое присоединение и направляет этот комплект документов каждому собственнику помещений в доме. Только после того, как каждый собственник каждого помещения в доме поставит свою подпись на согласии на проведение перепланировки на предложенных условиях, перепланировка будет согласована. Повторимся, что если хотя бы один собственник откажет в таком согласии или просто не ответит, перепланировка не будет согласована, и любое выполнение работ будет являться самоуправством, уголовная ответственность за которое предусмотрена ст. 303 Уголовного кодекса РФ.
Очевидно, что собственник, желающий осуществить перепланировку с присоединение общего имущества многоквартирного дома, должен предварительно собрать документы о том, кому принадлежат квартиры в указанном доме, и только после этого рассылать свои предложения собственникам.
Может возникнуть вопрос, имеют ли отношение к этому согласованию нормы, регулирующие порядок проведения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
Для начала следует отметить, что компетенция общего собрания собственников в ст. 44 Жилищного кодекса РФ весьма ограничена. Общее собрание вправе принимать решения только по тем вопросам, которые прямо перечислены в Жилищном кодексе РФ, выход за эти пределы не предусмотрен. В числе вопросов, отнесённых к компетенции общего собрания собственников помещений, дача или не-дача согласия на перепланировку не включена. Поэтому положения о проведении общего собрания, установленные ст. 45-46 Жилищного кодекса РФ никакого отношения к порядку получения согласия на присоединение части общего имущества многоквартирного дома при перепланировке не имеют. Получение согласия должно осуществляться в порядке, описанном выше, то есть путём подписания документа каждым из собственников помещений в доме.
Завершение согласования перепланировки.
После того, как получено согласие всех участников общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, документы об этом согласии должны быть приложены к заявлению о согласовании перепланировки. Вместе с проектом перепланировки и прочими документами оно рассматривается уполномоченным органов власти и в 45-дневный срок выдаётся согласование на перепланировку. Отказ в этом согласовании может быть обжалован в суд.
_______________________________________________________________________________________________________________________________
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
Как определять какой кусок кому принадлежит?
