В соответствии со ст. 110 Жилищного кодекса РФ, ЖК или ЖСК признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Особенности указанных двух видов кооперативов заключаются в том, что члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, а члены жилищного кооператива финансируют приобретение и содержание уже готового многоквартирного дома, а также, при необходимости, его реконструкцию.
Установлено, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Поэтому к регулированию их деятельности применяются положения ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах.
Потребительский кооператив является некоммерческой организацией, т.е. юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли.
Предпринимательскую деятельность потребительский кооператив вправе осуществлять лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых он создан, и поскольку такая деятельность соответствует указанным целям.
В отличие от других видов некоммерческих организаций, потребительский кооператив имеет право распределять полученную прибыль между его членами в соответствии с законом и уставом кооператива. Все прочие некоммерческие организации (к коим относятся ТСЖ) не вправе распределять прибыль от предпринимательской деятельности между своими участниками (членами). Кроме того, цели создания потребительского кооператива направлены не на достижение каких-либо общественных благ, как у большинства некоммерческих организаций, а связаны с удовлетворением потребностей членов кооператива. Например, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, согласно ст. 110 Кодекса, создаются в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье. Поэтому статус потребительских кооперативов, к числу которых относятся также жилищные и жилищно-строительные, весьма своеобразен: такие кооперативы фактически занимают как бы промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями, оставаясь при этом de jure некоммерческими юридическими лицами.
Указанная особенность потребительских кооперативов является одной из причин того, что к ним не применяются правила, установленные ФЗ от 12.01.1996 «О некоммерческих организациях» для других разновидностей некоммерческих юридических лиц. Правовое положение потребительских кооперативов, права и обязанности их членов определяются в соответствии с ГК РФ законами о таких кооперативах.
Таким образом, при благоприятном стечении обстоятельств и наличии квалифицированного руководства жилищный кооператив, кроме всего прочего, может превратиться в неплохой источник доходов для его членов.
Следующей особенностью ЖК и ЖСК является то, что согласно ст. 112 ЖК РФ «количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме».
Это означает, что если число членов-учредителей кооператива менее 5, то решение о создании кооператива не считается принятым, сам кооператив будет считаться несозданным, а в государственной регистрации будет отказано. Если же впоследствии (уже после создания ЖСК или ЖК) количество членов уменьшится, например до 4 или менее, то такой кооператив подлежит либо реорганизации, либо ликвидации.
Такая же ситуация обстоит и с количеством жилых помещений. В многоквартирном кооперативном доме должно быть не менее 5 квартир. Соответственно, если число членов ЖСК или ЖК превышает количество жилых помещений, то вновь создаваемому кооперативу будет отказано в государственной регистрации, а уже созданному кооперативу придется принимать решение либо о разделе жилых помещений, либо об исключении отдельных членов кооператива, либо о реорганизации кооператива.
Следует заметить, что для создания ТСЖ соблюдения подобных условий не требуется. ТСЖ может быть создано и в двухквартирном доме с любым количеством членов. Также нормы ЖК РФ содержат специальные положения о создании ТСЖ при объединении нескольких многоквартирных домов, нескольких расположенных близко жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов. ЖК или ЖСК могут быть созданы только в многоквартирном доме с соблюдением вышеуказанных условий.
Но для ТСЖ есть и свои ограничения: создать их могут только собственники жилых помещений — физические и юридические лица.
Членами ЖК и ЖСК, согласно ст. 111 ЖК РФ, могут быть любые граждане (не обязательно собственники), в том числе иностранные граждане, а также лица, обладающие двойным гражданством, лица без гражданства, которым ко дню вступления в кооператив исполнилось полных 16 лет.
При этом малоимущие граждане, а также иные категории граждан, прямо перечисленные в ст. 49 ЖК РФ, имеют преимущественное право на вступление в ЖСК и жилищные кооперативы, если последние организуются при содействии (в том числе при оказании финансовой поддержки) органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 111 ЖК РФ).
Так же как и в ТСЖ, членами ЖК или ЖСК могут являться юридические лица. Исходя из определения жилищного кооператива, можно сделать вывод, что такие юридические лица не вправе нарушать назначение жилого помещения, т.е. должны использовать жилое помещение лишь для целей проживания в нем граждан (например, сотрудников данного юридического лица).
Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
При этом согласно ст. 112 ЖК РФ, посвященной организации жилищного кооператива, «решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители)». То есть только в том случае, если оно принято единогласно.
При создании ТСЖ дело обстоит несколько иначе. В соответствии со ст. 136 ЖК РФ решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Структура органов управления ТСЖ и жилищных кооперативов, их основные права и обязанности фактически идентичны. Это общее собрание членов кооператива или ТСЖ, правление и председатель правления. Для контроля за финансово-хозяйственной деятельностью общим собранием членов избирается ревизионная комиссия. Однако на законодательном уровне есть существенные различия.
В частности, между нормами, регулирующими статус органов управления ТСЖ, налицо существенное противоречие. Согласно ст. 144 ЖК РФ «органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества».
Анализ этой статьи позволяет сделать один очень важный вывод: председатель правления ТСЖ не входит в состав органов управления ТСЖ. Однако если исходить из положений ст. 149 ЖК РФ, то по существу председатель правления ТСЖ выполняет функции единоличного исполнительного органа управления ТСЖ.
Данную коллизию можно разрешить путем внесения соответствующих положений в устав ТСЖ. В частности, могут быть введены определенные ограничения полномочий председателя правления, например, по отдельным категориям сделок, которые могут совершаться только после одобрения правлением или общим собранием.
Ст. 137, 138 ЖК РФ устанавливают права и обязанности членов ТСЖ. Глава 14 ЖК РФ детально регламентирует вопросы порядка организации и проведения общего собрания членов ТСЖ, компетенцию органов управления ТСЖ. Следует заметить, что аналогичные нормы по отношению к жилищным и жилищно-строительным кооперативам в ЖК РФ отсутствуют. Из положений главы 11 ЖК РФ следует, что состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, определяются Уставом кооператива в соответствии с жилищным законодательством.
С одной стороны, отсутствие четкой регламентации прав и обязанностей как самого кооператива, так и его органов управления предоставляет учредителям ЖК и ЖСК достаточно широкие возможности для самостоятельного определения этих прав и обязанностей, а также для установления наиболее удобного порядка принятия решений для каждого конкретного случая. В данном случае учредители кооперативов ограничены лишь нормами закона.
С другой стороны, закрепление основных прав и обязанностей организации, прав, обязанностей и порядка организации органов управления на законодательном уровне позволяет избежать множества проблем и разногласий.
В частности, невключение в устав ТСЖ обязанностей, предусмотренных ст. 138 ЖК РФ, не освобождает ТСЖ от их несения, так же как невключение в устав ТСЖ прав, предусмотренных ст. 137 ЖК РФ, не означает невозможность или неправомерность их использования.
Также невозможно ограничить положениями устава круг вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов ТСЖ, установленных ст. 145 ЖК РФ. Невключение в устав обязанностей правления ТСЖ не позволит руководителям ТСЖ избежать ответственности за их неисполнение. При этом законом не запрещено закрепление в уставе ТСЖ иных дополнительных прав и обязанностей для органов управления ТСЖ.
Кроме всего прочего, законодательное закрепление четких и единообразных правил определения состава органов управления и органов контроля за деятельностью организации, срока действия их полномочий, порядка принятия ими решений и т.п. позволяет избежать путаницы в правоприменительной практике.
Одним из самых важных отличий ТСЖ от жилищных и жилищно-строительных кооперативов являются правила определения количества голосов, которыми обладает каждый гражданин при голосовании на общем собрании по вопросам выбора способа управления многоквартирным домом, а также при принятии решений в уже созданных ТСЖ или кооперативах.
В соответствии со ст. 135, 136 ЖК РФ решение о создании ТСЖ и о принятии Устава ТСЖ принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст. 45 — 48 ЖК РФ.
По тем же правилам происходит и принятие решений на общем собрании членов ТСЖ.
Согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ «количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме».
В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЖК РФ «доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения».
То есть чем больше у собственника квартира, тем больше у него голосов. Таким образом, владелец 5-комнатной квартиры или нескольких квартир может оказать большее влияние на результаты голосования, чем собственник или даже несколько собственников 1-комнатных квартир. А в домах с подавляющим большинством муниципальных квартир все решения будет принимать их собственник, то есть муниципалитет.
Решения общего собрания жилищного кооператива принимаются по принципу: «Один член кооператива = 1 голос». Такой подход кажется нам более демократичным по отношению к жильцам дома.
Также, исходя из положений ст. 117 ЖК РФ, общее собрание членов жилищного кооператива принимает свои решения открытым голосованием. Возможность проведения тайного или заочного голосования в жилищном кооперативе нормами ЖК РФ не предусмотрена.
Общее собрание членов ТСЖ, исходя из смысла ст. 146 и 47 ЖК, вполне может быть проведено в форме заочного голосования. Данный способ принятия решений достаточно широко практикуется в ТСЖ. Но, к сожалению, такого рода голосование создает широкое поле для всяческих злоупотреблений, начиная от фальсификации подписей жильцов и заканчивая уголовно наказуемыми деяниями. Не случайно в г. Москве создана комиссия для проведения проверки организации работы по созданию ТСЖ в Северном и Северо-Западном административных округах (распоряжение Правительства Москвы от 29 ноября 2006 г. N 2462-РП
