Установление размера платы: общие правила
На основании ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства. Если в доме не созданы ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив (то есть домом управляет УК или собственники выбрали непосредственное управление –возможно менее 30 квартир, к нам не относится), размер платы определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. (Это правило не касается только входящей в состав платы за содержание жилого помещения платы за КР на СОИ.)
В том случае, когда домом управляет УК, размер платы за содержание жилого помещения определяется с учетом предложений этой компании и устанавливается на срок не менее одного года (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Если решение общего собрания об установлении размера платы за содержание жилого помещения не принято, размер данной платы устанавливается органом местного самоуправления, если региональным законом не установлено, что данные полномочия осуществляются ОМСУ внутригородских муниципальных образований (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).
Итак, размер платы за содержание жилого помещения:
- должен обеспечивать содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности, поэтому, как разъяснил Пленум ВС РФ, утвержденный общим собранием собственников размер платы не может устанавливаться произвольно (п. 16 Постановления от 27.06.2017 N 22);
- устанавливается решением общего собрания собственников помещений в доме с учетом предложений, поступивших от УК, как минимум на год или органом местного самоуправления, если собственники не приняли соответствующее решение.
При определении размера платы за содержание и ремонт общего имущества не требуется согласование размера такой платы с УК (ее предложения учитываются, но не являются обязательными), а общее собрание вправе утвердить как больший, так и меньший по сравнению с предыдущим тариф (Постановление АС ЗСО от 07.05.2018 N Ф04-1263/2018 по делу N А70-11927/2017). Но УК следует оценить соответствующее решение общего собрания собственников помещений в МКД на предмет его ничтожности. Ведь ничтожное решение не имеет юридической силы и не порождает никаких прав и обязанностей, связанных с его принятием. Тем более что такую оценку может осуществить и ГЖИ (а также решить вопрос о неприменении размера платы, утвержденного ничтожным решением) (см. Постановления АС ЗСО от 21.12.2017 N Ф04-5610/2017 по делу N А75-6216/2017, от 22.12.2017 N Ф04-5600/2017 по делу N А75-6215/2017, в передаче которых в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано определениями ВС РФ от 16.04.2018 N 304-КГ18-2913, 304-КГ18-2911 соответственно).
Порядок представления управляющей организацией предложений собственникам по поводу размера платы прописан в п. 31 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (этот пункт обновлен Постановлением Правительства РФ от 27.03.2018 N 331).
Также следует учитывать, что Жилищным кодексом предусмотрен минимальный, а не максимальный период действия установленного собственниками помещений в МКД размера платы за содержание жилого помещения. Как следствие, по истечении года решение об установлении размера платы по умолчанию не прекращается, в том числе в случае отказа собственников помещений в МКД от предложения УК об увеличении размера платы (Постановление АС ЗСО от 28.11.2017 N Ф04-4883/2017 по делу N А03-369/2017, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 14.02.2018 N 304-КГ17-22877). А вот второй раз (до истечения года с момента проведения общего собрания собственников помещений в МКД, на котором был утвержден размер платы) увеличить размер платы нельзя (Постановления АС СЗО от 14.11.2016 N Ф07-7776/2016 по делу N А44-1934/2016, АС УО от 05.07.2016 N Ф09-7023/16 по делу N А76-24260/2015).
Действующее законодательство не предусматривает возможность самостоятельного (то есть в отсутствие решения общего собрания собственников помещений в МКД) изменения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в МКД (включая применение размера платы, установленного ОМСУ). То же самое касается введения в действие в одностороннем порядке тарифа, отличного от размера платы, установленного ОМСУ (в случае, когда собственниками помещений он не определен). В связи с этим УК не может поменять установленный решением общего собрания собственников помещений размер платы без принятия собственниками нового решения, даже если формулировки договора управления МКД такое допускают.
Согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления МКД должны быть указаны:
- состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- перечень работ и (или) услуг по управлению МКД, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядок изменения данного перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УК, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых РСО при заключении прямых договоров с собственниками;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения данной платы, за исключением платы за коммунальные услуги по прямым договорам;
- порядок осуществления контроля за выполнением УК ее обязательств по договору управления.
Условие договора управления о праве УК в одностороннем порядке изменять размер платы противоречит ст. 310 ГК РФ и нарушает законные права потребителей применительно к п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей". Из статьи 310 ГК РФ следует, что одностороннее изменение условий договора, если такое предусмотрено самим договором, допускается только в отношении обязательств, возникших из осуществления предпринимательской деятельности обеими сторонами договора. А в части 1 ст. 16 Закона РФ N 2300-1 указано, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Размер платы должен быть таким, чтобы УК имела возможность обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в МКД, поэтому утверждаемый общим собранием собственников помещений в доме размер платы не может быть произвольным, а должен быть экономически обоснованным. Если УК считает, что утвержденный собственниками размер платы не соответствует этим требованиям, она может добиться в судебном порядке признания решения общего собрания собственников недействительным в части установления размера платы. Пример, когда УК этого добилась, описан в деле N А46-8874/2017.
Платежи за содержание общего имущества, обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников помещений, должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания помещения в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям (Определение ВС РФ от 10.04.2018 N 6-КГ18-6).
Каким должен быть размер платы за содержание жилого помещения, собственники помещений в МКД решают сами. Соответствующие нормы жилищного законодательства, предусматривающие установление (изменение) размера платы посредством принятия решения на общем собрании собственников помещений в доме, призваны обеспечить прозрачность определения размера такой платы и гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с УК. Именно поэтому УК не вправе в одностороннем порядке (в отсутствие решения общего собрания собственников помещений в МКД) изменять размер платы, даже если формулировки договора управления МКД такое допускают. В то же время следует учитывать, что размер платы не может быть произвольным. Если при его установлении была учтена стоимость не всех услуг и работ, оказание и выполнение которых необходимы для надлежащего содержания общего имущества в МКД, УК может добиться признания недействительным решения общего собрания собственников в части установления размера платы по мотиву экономической необоснованности тарифа.
Таким образом, одно из изменений в Правилах содержания общего имущества в МКД касается порядка определения размера платы за содержание жилого помещения в доме, в котором не созданы ТСЖ либо ЖК или иной специализированный потребительский кооператив, в части предложений, поступающих от УК (п. 31). Как и ранее, решение общего собрания собственников помещений в таком доме о размере платы принимается на срок не менее одного года с учетом предложений управляющей организации. УК обязана представить собственникам помещений предложение о размере платы, причем не позднее чем за 30 календарных дней до дня проведения общего собрания собственников, посредством размещения такого предложения на досках объявлений, находящихся во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом. В предложении должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения. Если размер такой платы превышает размер платы, установленный на уровне региона или муниципального образования, нужно также обосновать данное превышение путем детализации размера платы (привести расчет годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и указать периодичность их выполнения и оказания).
Поскольку УК этого не сделала, тогда надо голосовать против нового Договора управления МКД, или что? Почему УК позволила себе нарушить закон, и не предоставила Расчет тарифа размера платы за содержание жилого помещения? Кто что думает по этому поводу. Или скорее всего и так не будет кворума? Интересно, уже декабрь. А есть проект новых тарифов?
Сообщение отредактировал helenmih5: 04 Декабрь 2018 - 18:19
